De huizenprijzen in de VS lagen in april 11 procent hoger dan een jaar eerder. In Nederland kelderde de prijs met bijna 8 procent. Hoe doen die Amerikanen dat  toch?

De Amerikaanse en de Nederlandse huizenmarkt, het lijkt appels met peren vergelijken. Toch is er een goede reden om de twee eens naast elkaar te leggen. Want zowel Nederlanders als Amerikanen hadden zich in de jaren voorafgaand aan de kreditcrisis te diep in de schulden gestoken en in beide landen speelde de huizenmarkt een voorname rol in de crisis.

Big bang vs langzaam aftakelen

De wereldwijde financiële crisis begon zelfs op de Amerikaanse huizenmarkt. Het waren Amerikaanse hypotheken die in 2008 en 2009 fungeerden als het lont in het kruitvat.

Pakketjes zogenaamde ‘subprime hypotheken’ – leningen die waren verstrekt aan mensen die een dergelijke lening in goede tijden maar net konden dragen – waren doorverkocht en verzekerd alsof het zeer degelijke financiële producten waren. Kredietbureau’s zoals S&P en Moody’s  gaven deze pakketjes rammelende leningen een hele hoge kredietrating mee.

Toen de eerste tekenen aan het licht kwamen dat deze pakketjes toch niet zo degelijk waren als gedacht, stortte het kaartenhuis in. Banken vertrouwden elkaar niet meer, de zakenbank Lehman Brothers viel om en de grote recessie was een feit.

Doof voor de tijdbom onder ons eigen huis

In Nederland wezen we in het najaar van 2009 nog vooral op de Amerikanen. Daar hadden ze hun zaakjes niet voor elkaar gehad. Wij, of in elk geval onze banken die rommelhypotheken hadden gekocht, waren slachtoffer.

We waren ons amper bewust van de tijdbom waar we zelf op zaten. Het drong pas heel langzaam tot ons door dat 600 miljard euro aan hypotheekschuld (een bedrag dat ruwweg overeen kwam met de omvang van de Nederlandse economie) wat veel van het goede is, en dat met name de mensen die ná het jaar 2000 een huis hadden gekocht vaak meer dan 100 procent van hun woningwaarde hadden geleend. Bovendien was hun hypotheek vaak (deels) aflossingsvrij. Die twee zaken bij elkaar maakte een fors deel van de woningbezitters heel gevoelig voor prijsdalingen.

Zowel de VS als Nederland hadden dus een fors probleem op de huizenmarkt.  Maar hoe komt het dat  het in de VS inmiddels beter gaat zoals je kunt zien in onderstaande grafiek.

Sneller verlies genomen

De huizenprijzen in de VS gingen meteen fors omlaag. De bodem was simpelweg veel eerder bereikt dan in Nederland.

Een snelle daling van de prijzen is overigens even pijnlijk voor huiseigenaren als een sluipende crash, zoals in Nederland. Maar het zorgt er wel voor dat de markt weer sneller opgang komt, en niet jarenlang stil staat. Makelaars en bouwers gaan weer geld verdienen en dat stimuleert de economie.

Banken in VS lenen wel

Een ander groot verschil is dat de Amerikanen  hun bankensector meteen grondig hebben gesaneerd. Er ging net als bij ons miljarden aan staatssteun naar de financiële instellingen, maar  de wortel ging gepaard met een stok. Grote banken moesten snel hun kapitaalbuffers aanvullen en de regels werden strenger – iets wat in Europa veel stroperiger verloopt. En de balansen met rotte leningen werden rigoureuzer opgeschoond.

Amerikaanse banken zijn daardoor weer een stuk gezonder en lenen inmiddels weer aan consumenten. Europese banken zijn daarentegen nog steeds hun balansen aan het opschonen en zijn huiverig of zelfs onwillig om nieuwe hypotheken af te sluiten.

Overheid bleef uitgeven

De allerbelangrijkste reden dat de huizenmarkt in de VS weer aantrekt, is dat de economie weer groeit. Dat is voor een groot deel te danken aan de overheid en de centrale bank die de economie de hele tijd zijn blijven aanjagen met investeringen en een lage rente.

In Europa zijn we daarentegen vanwege de eurocrisis na een jaartje of twee voorzichtig stimuleren, sinds 2010 knetterhard aan het bezuinigingen geslagen.

Amerikaan kon aflossen

Zowel de Amerikanen als de Nederlanders hadden zich vóór de crisis te diep in de schulden gestoken. Bij de Amerikanen bestond die schuld, naast hypotheken, uit consumentenkrediet en bij ons voornamelijk uit hypotheekschuld. Maar zowel de gemiddelde Amerikaan als de Nederlander besloot terecht dat hij die schuld wilde terugbrengen.

Het grote verschil: de Amerikaanse consumenten hebben hun schuld sinds 2008 met 1.500 miljard dollar teruggebracht tot het niveau van 11.200 miljard dollar. Een reductie van pakweg 10 procent. Dat konden ze doen omdat de overheid de geldkraan opendraaide, en zo de economie min of meer aan de gang hield, terwijl de consument minder uitgaf en zijn schulden terugbracht.

In Nederland ging die vlieger niet op. Door de bezuinigingen heeft de Nederlander veel minder te besteden en hij vindt het lastiger om geld vrij te maken voor het aflossen van schuld. Hij probeert het wel, want in november 2012 nam de totale  hypotheekschuld voor het eerst sinds jaren, een beetje af. Alleen: echt vlot gaat het niet.  Afgelopen december ging de hypotheekschuld weer omhoog, zo blijkt uit cijfers van De Nederlansche Bank.

Arbeidsmarkt VS lijkt op te krabbelen

Ten slotte lijkt in de VS ook de arbeidsmarkt weer langzaam op gang te komen. Dat betekent meer starters op de woningmarkt, wat het voor de huidige woningbezitters weer mogelijk maakt om door te groeien. Dat doet huizenprijzen in de VS weer stijgen.

In Nederland stijgt de werkloosheid, zelfs als de economie de tweede helft van 2013 voorzichtig herstelt, nog wel even door. In combinatie met een bezuinigende overheid en een consument die zuinig is met bestedingen, geeft dit voorlopig weinig hoop dat de huizenprijs in Nederland spoedig gaat stijgen.

Maar er valt wel iets te leren van de Amerikanen, en dan vooral voor Den Haag. Maatregelen die het lenen makkelijker maken , zoals de Blok- of katerhypotheek, helpen in elk geval niet. Banken noch consumenten zullen zich er aan wagen.

Als je de huizenmarkt echt op gang wilt helpen, zo concludeerden onderzoekers van het Centraal Planbureau al in maart dit jaar, maak het dan voor mensen aantrekkelijk om snel schulden terug te brengen.

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl